Risikoverteilung im Gewerbemietrecht

Sehr geehrte Damen und Herren,
 
hiermit möchte ich Sie im Rahmen unserer Mandantenrundschreiben auf ein interessantes Urteil des LG Düsseldorf (Urteil vom 19.07.2017 - 23 O 372/16) aufmerksam machen. Das Landgericht Düsseldorf hatte darüber zu entscheiden, ob ein Mieter eines Geschäftes in einem Shopping-Center die Miete mindern durfte, weil es Leerstände von anderen Läden im Center gab und dadurch ein Rückgang von interessiertem Kaufpublikum zu verzeichnen war, was letztendlich zu einem Umsatzrückgang des Mieters führte. Das Landgericht Düsseldorf verneint ein Minderungsrecht des Mieters und gab der Räumungs- und Zahlungsklage des Vermieters statt.
 
Der Leitsatz des Landgerichts Düsseldorf lautet wie folgt:
 
Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters, welches nicht auf den Vermieter verlagert werden kann.
 
Begründet wird dies vom Landgericht Düsseldorf damit, dass im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko der Mietsache trägt, auch wenn der Vermieter und Betreiber des Shopping-Centers derjenige ist, der für die Vermietung des Leerstandes zuständig ist. Zum Verwendungsrisiko gehört bei der gewerblichen Miete vor allem auch das Risiko, Gewinne mit dem Mietobjekt erzielen zu können. Erfüllt sich die Gewinnerwartung des Mieters nicht, so verwirklicht sich damit ein typisches Risiko des gewerblichen Mieters, welches nicht auf den Vermieter verlagert werden kann. Hieran ändert sich auch dadurch nichts, dass das vermietete Geschäft in einem Einkaufszentrum liegt und nicht nur der Mieter, sondern auch der Vermieter erwartet, das Einkaufszentrum werde sich wirtschaftlich erfolgreich entwickeln. Es fällt in den Verantwortungsbereich des Mieters, als Unternehmer die Erfolgsaussichten eines Geschäfts in der gewählten Lage abzuschätzen. Dies umfasst bei einem Einkaufszentrum neben der Erwartung, in einem florierenden Einkaufszentrum mit einem Einzelgeschäft erhöhte Gewinne zu erzielen, auch das Risiko, negative Auswirkungen auf das Einzelgeschäft durch wachsenden Konkurrenzdruck oder Leerstand zu erfahren. Allein der Umstand, dass auch dem Vermieter an einem wirtschaftlichen Erfolg des Einkaufszentrums gelegen ist, verlagert das Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko für das einzelne gemietete Geschäft in dem Einkaufszentrum nicht von dem Mieter auf den Vermieter.
 
Das Urteil führt die Linie des BGH bei der Frage der Risikoverteilung im Gewerberaummietrecht fort (vgl. BGH, Urteil vom 21.09.2005-XII ZR 66/03).  Danach trägt der Mieter grundsätzlich alleine das Gewinnerzielungsrisiko.
 
Für Rückfragen zu diesem oder anderen mietrechtlichen Themen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.
 
Mit freundlichen Grüßen
 
Alexis Gossweiler
Rechtsanwalt