Fragen und Antworten zur Eigenbedarfskündigung (Teil 4)

Mit urlaubsbedingter zeitlicher Verzögerung erhalten Sie nunmehr den vierten und letzten Teil unseres Mandantenrundschreibens zum Thema „Fragen und Antworten zur Eigenbedarfskündigung“.
 
23. Kündigungsfristen
Da es sich bei der Eigenbedarfskündigung um eine ordentliche Kündigung handelt, richten sich die Kündigungsfristen nach § 573 c Abs. 1 BGB. Kündigungen haben, damit der Monat des Ausspruchs der Kündigung noch in die Kündigungsfrist mit hineinzählt, spätestens am 3. Werktag dieses Monats dem Mieter zuzugehen. Bei einem Mietverhältnis von unter fünf Jahren endet dieses dann mit Ablauf des übernächsten Monats nach Zugang der Kündigung (3 Monate Kündigungsfrist).
 
Das Mietverhältnis endet mit Ablauf des 5. auf den Kündigungsmonat folgenden Monat, wenn das Mietverhältnis mehr als fünf jedoch weniger als acht Jahre bestand (6 Monate Kündigungsfrist).
 
Das Mietverhältnis endet zum Ablauf des 8. auf den Kündigungsmonat folgenden Monats, wenn das Mietverhältnis seit Überlassung der Wohnung acht Jahre oder mehr bestand (9 Monate Kündigungsfrist).
 
Bei Altverträgen kann es vorkommen, dass dort eine Klausel enthalten ist, die die Kündigungsfrist nach einem zehnjährigen oder längeren Mietverhältnis auf 12 Monate verlängert. Hierbei handelt es sich zwar um eine Abweichung von der gesetzlichen Regelung des § 573 c BGB, da diese jedoch nicht zu Lasten des Mieters geht, ist sie zulässig und im Zweifelsfalle zu beachten.
 
24. Kündigungsbegründung
Eine Kündigung im Mietrecht hat in jedem Fall eine Begründung zu enthalten. Dies ist nach meiner Erfahrung einer der Hauptgründe, warum von Vermietern erstellte Kündigungen ohne anwaltlichen Rat unwirksam sind, da dieses Begründungserfordernis nicht oder nicht ausreichend beachtet wird. Fehlt eine Begründung ganz oder ist sie nicht ausreichend, so ist die Kündigung unwirksam. Die Begründung muss alle Tatsachen enthalten, deren Kenntnis für den Mieter erforderlich ist, um zu prüfen, ob das gemäß § 573 BGB erforderliche berechtigte Interesse des Vermieters tatsächlich vorliegt. Im Rahmen einer Eigenbedarfskündigung hat der Vermieter daher die Bedarfsperson zu benennen, dies zwar nicht namentlich, jedoch identifizierbar. Weiterhin ist der Bedarfsgrund durch eine genaue Schilderung der maßgeblichen Tatsachen mitzuteilen, aus denen sich das Nutzungs- oder Überlassungsinteresse ergibt.
 
25. Vorgehen bei Nichtauszug des Mieters nach Ablauf der Kündigungsfrist
Auch in diesem Stadium ist es möglich einige Fehler zu machen, die im Ergebnis dazu führen, dass sich trotz wirksam ausgesprochener Kündigung das Mietverhältnis bzw. das Nutzungsverhältnis verlängert.
 
Zunächst ist bei Nichträumung der wirksam gekündigten Wohnung vom Vermieter ein Widerspruch gegen die Fortsetzung des Gebrauchs der Mietsache durch den Mieter innerhalb von zwei Wochen seit Kenntnis der Gebrauchsfortsetzung zu erheben. Dies ist notwendig, da sich ansonsten das zwar gekündigte Mietverhältnis aufgrund der Gebrauchsfortsetzung in ein neues Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit wandelt, vgl. § 545 BGB.
 
Im Zweifelsfalle ist zeitnah Räumungsklage einzureichen. Dies gilt nicht nur für Kündigungen aufgrund von Eigendarf. Insbesondere auch bei Kündigungen wegen Zahlungsrückständen warten erfahrungsgemäß zu viele Vermieter zu lange ab, dies in der Hoffnung der
Mieter würde auch ohne einen langwierigen und kostenintensiven Rechtsstreit die Räumlichkeiten zeitnah verlassen. An dieser Stelle ist jedoch das Prinzip Hoffnung fehl am Platz. Es ist in aller Regel ein Trugschluss darauf zu vertrauen, dass sich der bereits vertragswidrig handelnde Mieter jetzt eines Besseren besinnt und sich plötzlich wieder vertragstreu verhält.
 
26. Verteidigungsmöglichkeiten des Mieters nach Vorliegen eines Räumungstitels
Der Mieter hat, nachdem ein Räumungstitel gegen ihn ergangen ist, mehrere Möglichkeiten zumindest zeitweise die Wohnung noch nutzen zu können. So hat er bspw. nach § 574 Abs. 1 BGB die Möglichkeit der Kündigung zu widersprechen und vom Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses zu verlangen. Ins Feld zu führen sind hier insbesondere Härtegründe wirtschaftlicher Art bzw. das Nichterlangen adäquaten Wohnraums in angemessener Zeit.
 
Im Rahmen eines Räumungsrechtsstreites hat der Mieter weiterhin die Möglichkeit gemäß 
§ 721 ZPO bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung, auf die das Urteil ergeht, bei Gericht eine Räumungsfrist zu beantragen, die insbesondere bei Eigenbedarfskündigungen, die der Mieter nicht zu verschulden hat, von Gericht recht großzügig gewehrt wird. In solchen Fällen sind Räumungsfristen von bis zu einem Jahr keine Seltenheit.
 
Sollte bereits eine Zwangsvollstreckung aus dem Räumungstitel vorgenommen werden, so besteht beim Mieter die Möglichkeit gemäß § 765 a ZPO einen Antrag auf Vollstreckungsschutz zu stellen.
 
Sämtliche der vorgenannten Verteidigungsmittel des Mieters sind jeweils nur von zeitlich begrenzter Dauer. Die Gerichte gehen erfahrungsgemäß mit der Gewährung von Vollstreckungsschutz im Rahmen einer Zwangsvollstreckung sehr sparsam um. Hauptanwendungsfall des Vollstreckungsschutzes im Rahmen der Zwangsvollstreckung ist die tatsächlich vorliegende Suizidgefahr des Mieters.
 
Für Rückfragen zu diesen oder anderen Themen stehe ich Ihnen als Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht gerne zur Verfügung.
 
Alexis Gossweiler
Rechtsanwalt
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht