Abwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter im Rahmen eines Mietvertrages

Urteil des Landgerichtes Berlin (LG Berlin, Urteil vom 09.03.2017 – 67 S 7/17). Bereits im Jahr 2015 hat der BGH, das höchste deutsche Zivilgericht, entschieden, dass die Abwälzung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter im Rahmen eines Mietvertrages unwirksam ist, wenn die Wohnung dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses unrenoviert übergegen worden ist und der Mieter hierfür keinen nennenswerten Ausgleich erhält (BGH, Urteil vom 18.03.2015 – VIII ZR 185/14).
Nunmehr hat das LG Berlin entschieden, dass eine solche Klausel in einem vom Vermieter gestellten Mietvertrag auch dann unwirksam ist, wenn die Räumlichkeiten renoviert an den Mieter übergeben worden sind.
Klauseln im Mietvertrag stellen in aller Regel sog. Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) dar und unterliegen einer gesetzlich geregelten, strengen AGB-Kontrolle (§§ 305 ff. BGB). Ein Verstoß gegen diese Vorschriften hat die Unwirksamkeit der Klausel zur Folge.
Das LG Berlin führt aus, dass eine Formularklausel (AGB), die dem Mieter uneingeschränkt die Pflicht aufbürdet Schönheitsreparaturen durchzuführen, wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sei (§ 307 BGB). Im Rahmen der AGB-Prüfung ist die „kundenfeindlichste“ Auslegung zu wählen. Die Klausel könne daher auch so verstanden werden, dass ein Mieter, der während des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen nicht durchführt, obwohl diese fällig sind, deshalb gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Gewährleistung, wie beispielsweise Mietminderung hat. Die Mietminderung ist in § 536 BGB geregelt. Gem. § 536 Abs. 4 BGB darf zum Nachteil des Mieters von diesen Rechten nicht abgewichen werden. Da bei „kundenfeindlichster“ Auslegung einer Schönheitsreparaturklausel ein Verzicht des Mieters auf seine Minderungsrechte gegeben sein kann, verstößt eine solche Klausel gegen § 536 Abs. 4 BGB und ist daher nach § 307 Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.
 
Schließlich nimmt das LG Berlin noch ein weiteres Argument des oben genannten BGH Urteils auf und führt aus, dass eine solche Klausel einen Mieter unangemessen benachteiligt, sofern der Vermieter ihm für die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen keinen angemessenen Ausgleich gewähren würde. 
 
Obwohl das LG Berlin die Revision zum BGH zugelassen hatte, wurde kein Rechtsmittel eingelegt. Das Urteil ist rechtskräftig. Es bleibt abzuwarten, ob und wann sich der BGH in einem anderen Fall mit dieser Problematik zu befassen hat. Sollte der BGH der Argumentation des LG Berlin folgen, hätte dies zur Folge, dass die Übertragung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter wohl nur noch schwer möglich sein wird. In jedem Fall dürften die bisher gängigen Klauseln durchweg unwirksam sein.

Für Rückfragen steht Ihnen Herr Alexis Gossweiler, Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht gerne zur Verfügung.